É comum que muitos moradores e síndicos tenham dúvidas sobre a realização de obras em condomínios. Algumas das perguntas mais frequentes envolvem a necessidade de aprovação em assembleia, os limites de gastos e os tipos de obra. Para entender melhor esse tema, é importante conhecer a classificação das obras e as regras definidas pelo Código Civil.
Classificação das Obras
De acordo com o Código Civil, as obras em condomínios podem ser classificadas como necessárias, úteis ou voluptuárias. Cada uma dessas classificações implica diferentes níveis de necessidade e autorização para sua execução.
– Obras Necessárias: São aquelas que têm como objetivo conservar o bem ou evitar sua deterioração. São consideradas essenciais para a manutenção do patrimônio do condomínio. Exemplos incluem reparos elétricos ou hidráulicos, impermeabilização de caixas d’água e reforma de telhados. Em geral, obras necessárias podem ser executadas sem a aprovação prévia da assembleia, dependendo da urgência e da previsão orçamentária.
Além disso, conforme o Código Civil, compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Assim, o síndico possui autonomia para realizar serviços de manutenção e conservação, já que essas ações estão dentro de suas funções legais.
– Obras Úteis: Estas obras aumentam ou facilitam o uso do bem. Por exemplo, a cobertura das vagas de garagem ou a instalação de sistemas de segurança são consideradas obras úteis. Diferente das necessárias, esse tipo de obra requer a aprovação de uma maioria simples dos condôminos em assembleia, pois geralmente são melhorias que, embora tragam benefícios, não são essenciais para a conservação do condomínio.
– Obras Voluptuárias: São aquelas realizadas apenas por prazer ou embelezamento, sem aumentar o uso habitual do bem. Decorações de hall, criação de um jardim ornamental ou renovação de fachadas que não comprometam a estrutura do edifício são exemplos. Esse tipo de obra necessita de aprovação de dois terços dos condôminos, pois, embora possam melhorar a estética ou o conforto, não impactam na funcionalidade do condomínio.
Obras e Suas Classificações
Em algumas situações, uma mesma obra pode se encaixar em mais de uma categoria. Um exemplo disso é um jardim. Se a vegetação ou o sistema de irrigação estiver causando infiltrações, o que inicialmente era uma obra voluptuária (de embelezamento), pode se tornar necessária (para evitar danos estruturais). Esse tipo de análise precisa ser feito com cautela, levando em conta os aspectos técnicos, preferencialmente com a ajuda de um profissional qualificado, como um engenheiro.
Regras para Aprovação de Obras
O artigo 1.341 do Código Civil define as regras para a realização de obras de acordo com suas classificações:
– Obras necessárias podem ser realizadas sem aprovação prévia quando forem urgentes, ou seja, quando sua não execução imediata pode causar maiores prejuízos ao condomínio. No entanto, essas obras devem ser comunicadas aos condôminos posteriormente, especialmente se envolverem gastos significativos.
– Obras úteis exigem a aprovação da maioria simples dos condôminos em assembleia.
– Obras voluptuárias precisam da aprovação de dois terços dos condôminos.
Urgência e Despesas Excessivas
Algumas expressões usadas no Código Civil podem gerar dúvidas, como “urgente” e “despesas excessivas”. Vamos esclarecer cada uma delas:
– Obras Urgentes: Obras que, se não realizadas imediatamente, podem comprometer a segurança ou o bem-estar dos moradores. Um exemplo seria o rompimento de uma tubulação da caixa d’água, que estivesse inundando o condomínio. Nesse tipo de situação, o síndico tem o dever de autorizar a obra imediatamente, sem convocar assembleia, para garantir a segurança de todos.
– Despesas Excessivas: O que é considerado um gasto excessivo varia de acordo com o porte do condomínio e sua capacidade financeira. Um gasto de R$ 5.000,00 pode ser irrelevante para um grande condomínio, mas representar um peso significativo para um menor. A análise deve ser feita com cautela, considerando o orçamento disponível e as prioridades. Em alguns casos, a própria convenção do condomínio define limites para gastos sem necessidade de aprovação, como um valor de até cinco salários mínimos.
Conclusão
A realização de obras em condomínios é um tema que envolve muitos detalhes e exigências legais. Entender a classificação das obras e as regras para sua aprovação é essencial para que os síndicos possam tomar decisões embasadas e garantir que o patrimônio do condomínio seja mantido da melhor forma possível. Sempre que houver dúvidas sobre a classificação de uma obra ou a necessidade de aprovação em assembleia, é recomendável consultar profissionais especializados e seguir os procedimentos estabelecidos pelo Código Civil e pela convenção do condomínio.
Com esse entendimento, a comunicação entre os condôminos e a gestão do condomínio se torna mais eficiente, evitando possíveis conflitos e assegurando o bem-estar de todos.
